房地产“禁炒令” 高房价是中介炒起来的？

　  记者采访了解到，鉴于资金有限，地产中介人员多采用众筹的方式炒房。占比非常低，不会超过2000人，也不足以因此而推高房价。

　　多位业内专家认为，深圳房产中介尚不足以炒高深圳房价。 （资料照片）

　　继银行针对地产中介限制贷款后，市房地产经纪协会颁出“禁炒令”，深圳的高房价真的是中介炒起来的？深圳商报记者采访了解到，鉴于资金有限，地产中介人员多采用众筹的方式炒房。占比非常低，不会超过2000人，也不足以因此而推高房价。

　　深圳炒房中介不超过2000人

　　中原地产的分析数据显示，2015年新房成交客户中，从事金融、保险、证券行业的客户为购房主力军，占比达22%。紧随其后的是交通、运输、物业行业的客户，占比为13%；此外，从事贸易、商业行业的客户占比8%。仅以上三类行业客户的成交已占据全市新房成交的四成以上，而来自房地产行业的买家并没有想象中那么多，占比仅为2.4%。

　　同样，房地产行业的投资客并不多，在全市投资客中占比仅为2.8%，中介占比将更低。

　　“去年深圳住宅成交13万套，实际上属于中介购买的比例微乎其微，”市房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫说，“深圳大概有4万名房地产中介从业人员， 90%以上的中介是没有能力炒房的，他们并不是深圳购房的主流人群。根据我们估算，买房的地产中介仅约5%。”

　　按照市房地产经纪协会的测算数据，去年参与房地产交易的中介，不会超过2000人。昨日，深圳商报记者咨询了深圳各大地产中介，得到的答复均是“我们不炒房的。”

　　但在中介否认炒房的同时，也有人给出了不同说法。 “事实上，中介人员炒房在深圳早已是公开的秘密。掌握楼市最有价值信息的，是天天与买房者、卖房者打交道，天天看房的房产中介们。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潜力，房产中介们的信息优势无人能敌，他们炒房也具有天然优势。我曾听一位资深中介从业人员说，长期在这个行业摸爬滚打的人，收入主要靠炒房，而并不是那点儿可怜的代理费用。”深圳房地产研究人士李宇嘉如是说。

　　中介炒房多靠众筹

　　“其实我们的途径和众多投资客一样，就是看好笋盘，低价购入，高价卖出。不同的是，毕竟我们的收入低，就邀了几位‘铁杆’一起众筹，能够‘单兵作战’的是凤毛麟角。”入行三年的房产中介谢小斌（化名）坦言，自己也参与了一单众筹买房。

　　谢小斌和另外4名同行入手的是百仕达四期一个面积为46平方米的户型，去年初170万购入，四个月后以最终223万的价格出售。三成首付款51万，是他们众筹得来的启动资金；期间的交易费用、“房票费用”约9万，净增值收益43.6万，收益率达到86%。

　　李宇嘉表示，相对地产中介，深圳其他炒房者可利用的工具就更多了，如卖旧买新，将自己的房子抵押出去申请消费贷款，利用自己的银行流水申请信用贷款等等。中介多数没有房产、没有“靓丽”的银行流水，也就无法去申请消费贷款、信用贷款，更无法卖旧买新。因此，中介常用的工具就是众筹买房或在少数楼盘实现“高评高贷”。

　　“高评高贷”主要是指二手盘的评估价较高，接近市场成交价，进而实现高额贷款的目的。深圳商报记者采访获悉，这些盘源主要出现在市场被低估的罗湖一些老小区、赠送面积较大的小户型，以及一个小区同时有高层和别墅，利用评估系统的漏洞，把高层按照别墅评估。如龙岗中央悦城一套141平方米的高层可以把评估价做到450万，实际成交价只有360万。南山栖游记两房70多平方米小户型评估价7万元/平方米，与市场成交价相当。

　　中介尚不足以炒高房价

　　步入2016年，深圳房价上涨势头并没有减缓，1月份新房成交均价46515元/平方米，环比涨幅9.5%，同比大涨74.3%，再创新高；二手房价连涨16个月，深圳中原领先指数显示，1月以6.7%的环比高涨幅强势开局，创下同期历史新高，市场追涨情绪浓厚。

　　其中，地产中介真的起到推波助澜的作用？

　　根据深圳中原研究中心监测，2015年新房成交中投资客占了近三成。而这些热衷投资的客户中，排在前面的依然是上述几大热门行业：金融、保险类行业客户占比高达23%，交通、运输、物流行业的客户占16%；法律、会计行业的投资客占9%。投资客在这三类行业非常集中，投资占比接近一半。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞认为，房地产行业的投资客并不多，在全市投资客中占比仅为2.8%，中介占比将更低。由此可见，想通过限制房地产中介来抑制深圳房价的涨幅，其作用微乎其微。大多数中介从业人员收入并不足以支撑深圳的高房价，大多房产中介恐怕是心有余而力不足。

　　王飞表示，当前深圳楼市的繁荣是靠宽松的信贷政策堆砌而成，就杠杆程度而言，楼市在购房贷款的支持下甚至高出股市，一般的首套房贷的杠杆率就达到了3倍。

　　记者 陆剑伟